日前，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，明确自9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请调整利率。

多家国有银行、股份制银行等陆续发布公告表态，将尽快开展存量首套住房商业性个人住房贷款利率调整工作。此次存量房贷款利率，具体如何调整？哪类群体可以享受到政策红利？

如何定义“首套房贷”？

记者查询各家银行公告发现，所谓“首套房贷”：

一种情况是贷款发放时利率按所在城市首套住房贷款利率执行的贷款。

另一种情况是贷款发放时非首套住房贷款，但实际住房情况已符合所在城市首套住房标准。

建设银行明确，如贷款时是“二套住房”，但后期已交易出售，而本住房成为家庭唯一住房，且当地已执行“认房不用认贷”政策的，本次可按首套执行。

降低存量首套住房贷款利率的方式有两种，一为新发放贷款置换，二为协商变更合同利率。邮储银行研究员娄飞鹏表示，“存量首套房贷利率调整最直接的影响是降低相关人群的还贷压力，提升居民消费能力。”

娄飞鹏介绍，存量首套房贷利率调整主要惠及的人群包括：

购房时是首套房，但贷款利率高于当时的房贷利率政策下限的人群；

购房时不符合首套房标准，但按目前“认房不用认贷”的政策标准可认定为首套房的居民。

利率能下调多少？

两部门发布通知明确，各地可按照因城施策原则，根据当地房地产市场形势和调控需要，自主确定辖区内首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。具体利率调整幅度由借贷双方协商确定，但调整后的利率，不能低于原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限。

中原地产首席分析师张大伟表示，“央行明确，是按照这些存量房贷购房时政策所在地执行的首套房贷利率的政策下限。即使按照当时4.8%的LPR算，执行的最低利率也在4.6%—4.8%之间，不可能降低到现在大家所在城市目前执行的最低情况。”

张大伟进一步表示，当时购房时住房贷款利率越高，享受到的政策优惠就越大，而贷款额度越高，“优惠力度”就更大，月供省的钱越多。

“现在只有贷款利率在5.2%、5.3%以上的部分，才是优惠部分。对于大部分的购房者来说，100万贷款在25到30年还款周期，月供能少200到300元，200万、300万以上贷款，月供能少500到600元。”

什么时候的贷款可以申请？

多家银行发布公告明确，2023年8月31日前金融机构已发放，已签订合同但未发放的，以及借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的存量住房商业性个人住房贷款，可以申请。

多家银行也明确表示，住房公积金贷款、组合贷款中的住房公积金贷款，购买商铺等商业用房的贷款等，利率不能调整。

另外也有银行表示，如果是“符合调整范围但有拖欠的贷款、不良个人住房贷款，原则上还清拖欠前暂不调整”。

那么，存量房贷利率的调整如何兼顾好因城施策、公平性以及银行自身利润？

娄飞鹏表示，新政有助于降低银行住房贷款提前还贷压力，同时通过刺激消费也为银行发展消费金融业务提供市场空间，通过稳定房地产市场来增强银行经营的稳健性。“面对政策变化，银行业需要坚持系统观念，综合考虑短期和长期，房贷和整个贷款的关系，按照政策要求及时有效推进落实。”